房企融资瓶颈或再现 REITs伺机而出

今年房地产企业自筹资金占比将上升，而房地产信托投资基金有望真正起步

□ 本报记者 刘丽靓

今年以来，信贷环境的趋紧和政策压力的延续，给当前的房地产市场下了一场“霜降”。业内人士认为，在密集调控政策影响下，融资瓶颈将成为房地产开发企业必须面对的挑战。

受益于去年市场活跃期，大部分房地产企业暂时没有资金方面的压力，但随着成交量的下滑和房地产开发贷的紧缩，企业资金来源结构将发生变化，自筹资金占比将上升，房地产信托投资基金有望借此时机真正起步。

去年下半年，我国楼市过热，投机明显抬头，引起了中央的高度重视。自国务院出台“国四条”遏制房价过快上涨以来，房地产调控政策紧锣密鼓出台。

1月10日颁布的“国十一条”为房地产市场定调，具体配套调控措施也接踵而至。1月18日央行上调人民币存款准备金率0.5个百分点，随后，加息的传闻纷沓而至。中国银行[4.13 -0.48%]近日要求信贷部门全面上调新增房地产开发类贷款的利率，以限制新增贷款规模并降低房地产贷款的潜在风险。

证监会也已经采取措施，暂停地产或与地产相关的上市公司通过股市进行再融资。此外，据称，中国有史以来规模最大、覆盖最广的一次针对房地产调控政策落实情况的督察也正在以最快的速度展开。

“寒风频袭”，火热的房地产市场再次迎来“霜降”。

据北京市房地产交易管理网统计数字显示，2010年1月纯商品住宅期房签约6463套计723598平米，环比2009年12月降幅分别达到42.4%和42.9%。另据中国指数研究院统计数据显示，1月份，除了海口、三亚，中国主要城市中约90%楼市成交面积出现下滑，1月份，全国主要城市楼市交易量环比大幅下跌46.42%，尤其是在2009年年底爆发性上涨的部分城市的需求被透支，成交量大幅下跌。

随着成交量的萎缩和房地产开发贷的紧缩，今年的房价将何去何从呢？

“房价下降的最大动力是开发商资金链紧张。而在开发企业自有资金充裕的时候，不会下调房价。”华远集团总裁任志强日前表示。而REICO工作室日前在京发布的《2009-2010年度中国房地产市场报告也同时指出，“1月成交量的下跌受前期政策调控影响比较大，加上季节性因素和2009年透支了今年部分需求，成交下跌只是一个暂时现象。”

从房地产开发企业资金面来看，目前资金还比较宽裕。数据显示，2009年，房地产开发企业本年资金来源5.71万亿元，比上年增长44.2%。其中，国内贷款1.13万亿元，增长48.5%；利用外资470亿元，下降35.5%；企业自筹资金1.79万亿元，增长16.9%；其他资金2.75万亿元，增长71.9%。在其他资金中，定金及预收款1.59万亿元，增长63.1%；个人按揭贷款8403亿元，增长116.2%。可见，开发商的资金充裕主要得力于销售资金回笼，其次是信贷。

“经历了2009年市场的活跃期后，大部分房地产企业资金储备水平较高，暂时没有资金方面的压力。”上海易居房地产研究院回建强认为，在密集调控政策影响下，房地产企业的未来前景并不明朗。为了获得生存的空间，解决融资瓶颈是房地产开发企业必须面对的挑战。

专家表示，由于年中加息的可能性非常大，房地产开发企业的融资渠道依然不通畅。资本市场的大门虽然已经开启，但迎接的并不是房地产开发企业。近期甚至还透露出监管层要控制房企通过借壳上市的方式进入资本市场，这对房地产开发企业而言显得相当不利。

该人士指出，2009年房地产开发是拉动国民经济增长的重要产业，在宽松货币政策支持下，开发企业获得贷款的规模得到扩大，全年房地产开发贷款规模达到了6000亿元。与房地产开发相关的贷款更是达到上万亿规模。

2010年，房地产业的发展受到宏观经济调控因素影响，开发信贷势必会紧缩。房地产企业资金来源结构将发生变化，银行信贷来源占比将减少，外资总体规模维持不变，自筹资金占比将上升。他认为，2010年，房地产信托投资基金(REITs)有望真正起步，而浦东有望成为首批REITs金融创新试点地区。