新政百日珠三角房价假摔

到7月26日,国务院4月17日发布的《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》已满百天。广发证券昨日发布的房地产业跟踪分析报告显示,全国三大经济圈中,珠三角楼盘存货消化周期最长,其中深圳、广州存货消化周期分别高达14个月和10个月,远远高于同为一线城市的上海(3个月)和北京(9个月)。
在全国一线城市成交量均大幅下滑的情况下,为何珠三角存货消化周期远高于长三角和环渤海地区？世联地产分析发现,尽管成交量锐减,但新政前后广州房价依然十分坚挺,均价仅环比下降了12%,而深圳2010年上半年新房均价仍有9.2%的上涨。
就在房价伪跳水的同时,珠三角各市的存货量不断上升,尤其是广州6月新增供应面积114万平米,但当月成交面积却不到42万平方米,存货量进一步加大。
广深房价伪跳水
据广州经纬房产咨询公司研究显示,2010年上半年广州中心六区签约均价16914元/平方米,十区签约均价13393元/平方米,十区二市签约均价11440元/平方米。从月度走势来看,中心六区的价格今年以来涨幅开始收窄,而近两个月价格基本维稳。
“从调研的情况来看,中心区大部分楼盘的报价基本不变,部分楼盘有优惠折扣,但折扣普遍不大。”经纬房产分析师朱欣苑表示,而周边区域的楼盘让利促销的力度相对较大,这在一定程度上拉低了区域的成交均价。
作为全国楼市风向标的深圳,其楼市的表现更引人关注。2010年上半年,深圳楼市整体表现为“量跌价升”。从各月来看,新房月度均价则表现为振荡下跌之势。其中1-5月均价均达20000元/平方米以上,2月份达到最高为24200元/平方米;从3月份开始,均价开始呈现下跌;6月份均价17000元/平方米,创上半年各月均价的最低,环比跌15.8%,较2月最高点下跌了29.8%。但整体来看,与2009年下半年相比,2010年上半年深圳新房均价仍上涨了9.2%。
这意味着目前的楼市还仅仅是伪跳水。世联地产华南区域市场研究部认为,2010年上半年部分城市的成交均价出现了幅度不一的下降,但根据项目的考察资料可知,成交均价的下降主要是由成交结构的变化所致。
据世联地产分析,高端楼盘由于区位、品质、景观等因素的支撑,在每个城市属于稀缺资源,成交均价可降幅度小,开发商甚至有逆势涨价的案例,从而也导致了成交量的趋零成交;低端楼盘由于成交价格整体偏低,新政后,开发商为了回笼资金,通过打折等手段促销走量,造成了整体均价走低的假象。另一方面,此轮调控中,90平米以下的首套自住房基本不受影响,渐成刚需购房者的首选,而此类房价格偏低,也是成交均价下降的原因之一。

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